Développement international, maîtrise technique et vieillissement du vin

A sa création en 1992, le consultant multidisciplinaire Kardham était nommé Amsycom et avait un bureau unique à Strasbourg. Le changement de marque de Kardham en 2016 a rendu la société internationale – elle compte maintenant près de 500 employés répartis sur 13 bureaux, 10 en France et 3 à l’étranger, plus des partenaires qui permettent à l’entreprise de couvrir toute Europe.

Au cours de ses 30 ans d’existence, Kardham a collaboré sur des sujets tels que les Tour Duo, Orange Bridge et Leroy Merlin Madeleine. Pour marquer cet anniversaire, React News s’est entretenu avec le président Jean-François Couëc et avec le directeur général Frédéric Miquel sur les projets de croissance de l’entreprise.

Quelle est la différence entre Kardham et les autres intermédiaires du marché immobilier tels que JLL, BNP Paribas Real Estate et CBE ?

Jean-François Couëc (JFC) : Il est vrai que nous voulons, comme les autres, offrir aux acteurs de l’immobilier un service complet de l’accompagnement depuis l’achat jusqu’à la livraison du projet. Historiquement, nous ne travaillions qu’avec des utilisateurs. Désormais, le travail est devenu plus spécialisé et la propriété est pertinente non seulement pour l’utilisateur mais également pour les constructeurs, exploitants, propriétaires et investisseurs.

Nous nous démarquons des autres par notre intégration de tous les métiers permettant la réalisation d’un projet, de sa planification à sa livraison.
Nous ne faisons pas de courtage ; au contraire nous nous focalisons sur la connaissance technique des projets – l’architecture par exemple. Le numérique aussi : nous sommes la première société de service faisant du numérique dédié à l’industrie immobilière.

Au début de l’année 2022, Kardham s’est étendu en Allemagne avec l’acquisition du P.O.T. Beratungsteam. Prévoyez-vous de renforcer votre présence à l’étranger ou plutôt de vous concentrer sur la France ?

JFC : Tout d’abord, nous devons considérer cette opération dans le contexte de notre activité générale.
Nous avons 90% de notre chiffre d’affaires en France. Les 10% de chiffre d’affaires à l’étranger proviennent pour 5% d’Allemagne et les 5% restant proviennent d’autres zones géographique (Portugal, Belgique, Suisse, Maroc).

Nous savons que ce chiffre de 10% est faible dans l’absolu, néanmoins il est 3 fois plus élevé que ce que nous faisions il y a 3 ans.
De plus, d’ici 5 ans nous vison à atteindre 20% de chiffre d’affaires dans les autres pays d’Europe. L’internationalisation progressive est le destin des sociétés de la taille de Kardham.

Je suis convaincu que l’Europe peut devenir un Eldorado en termes d’écologie et de développement durable. Pas seulement à cause de raisons géographiques, mais également car les européens sont très sensibles aux questions environnementales. Ils sont précurseurs dans ce domaine, tant au niveau gouvernemental qu’au niveau de L’Union Européenne.

Notre rêve est que Kardham réussisse en Europe autant qu’elle l’a fait en France.
Un éléphant doit être mangé par petits morceaux, mais tu ne veux pas avoir d’indigestion : tu dois travailler territoire par territoire.
Cette manière de penser s’est reflétée dans notre première acquisition en Allemagne l’année dernière ainsi que dans notre première activité au Portugal.

Deux de vos bureaux sont basés au Maroc. D’où vient l’idée de vous agrandir en Afrique ?

Frédéric Miquel (FM) : Car c’est un pays qui entretient des liens économiques forts avec la France ; cela nous a permis d’assister nos clients localement ; c’est un pays qui est amical avec la France ; et les régulations nous sont familières.

Notre désir de grandir au Maroc a plusieurs facettes. Ce désir a été un peu retardé à cause du Covid-19. Cependant, nous avons déjà fait notre premier pas, ici en 2016 et le Maroc peut servir de base pour une nouvelle expansion en Afrique.

Envisagez-vous également de vous développer au Royaume-Uni ?

JFC : Le Royaume-Uni a toujours été une grande hésitation pour la France, d’autant plus qu’il a quitté l’Union Européenne. De plus, le Royaume-Uni est un marché qui est considéré comme beaucoup plus difficile que d’autres pays européens. Nous allons donc nous concentrer davantage sur d’autres zones géographiques Européennes avant d’aller au Royaume-Uni.

Nous avons identifié l’Allemagne comme premier pays à cibler. L’Allemagne est un marché particulièrement attractif pour nous et il a une spécificité : le marché allemand est fragmenté presque comme l’était le marché français il y a 20 ans.  

Comment la récente nomination de Ramesh Caussy au poste de Directeur Exécutif développement durable et innovation contribue au développement de Kardham ?

FM : Ramesh est quelqu’un qui travaille depuis de nombreuses années sur les questions de développement durable, en particulier du point de vue technologique. Il a des compétences d’informaticien et a une tendance entrepreneuriale.

Il a des connaissances très spécifiques. Par exemple, il travaille depuis longtemps sur la qualité de l’air. Son recrutement montre les ambitions que nous avons en termes de construction durable. Ramesh peut rassembler toutes les connaissances que nous avions auparavant, mais qui étaient fragmentées en différentes spécialités.

N’oublions pas que l’immobilier n’est pas considéré comme une industrie vertueuse : nous utilisons beaucoup de matériaux et d’énergie et nous fabriquons beaucoup.
Je pense que le secteur de l’immobilier devrait être plus impliqué dans les problématiques de développement durable.

Quel est le chiffre d’affaires annuel de Kardham ?

JFC : En 2021 il était de 95m€. C’est notre année record. En 2020 nous avons généré 72m€ et en 2019 nous avions gagné 86m€ce qui était à l’époque un record.    

Et en termes d’espace total ?

JFC : Nous ne pouvons pas répondre à cette question, parce que nous ne fonctionnons pas comme ça. Nos indicateurs chez Kardham ne sont pas ceux d’un courtier. Nous réalisons des études en termes de secteurs et de chiffres de ventes, mais le m² total n’est qu’un indicateur parmi d’autres.

Quels ont été les projets les plus importants sur lesquels vous avez travaillé ces derniers mois ?

JFC : Nous travaillons sur des sujets complexes et dans des secteurs qui nécessitent beaucoup de maîtrise technique comme l’industrie pharmaceutique, nucléaire, et aéronautique mais également la logistique. A l’heure actuelle, nous disposons d’une plateforme logistique pour une centrale nucléaire et un site de stockage de vin.

Parmi nos plus gros projets, nous avons un projet architectural pour la société pharmaceutique Merck, dans l’est de la France.

Mais le projet le plus important est sans aucun doute la livraison de la Duo Tower à Natixis, dans le 13^ème arrondissement de Paris. Nous parlons d’un projet de 4 ans avec une superficie de 96 000 m² entièrement conçu par Kardham.
De plus, le Duo Tower (180m) est le troisième plus haut gratte-ciel de Paris, après la Tour Eiffel (324m) et la Tour Montparnasse (209m).

Toujours dans le secteur tertiaire, n’oublions pas la Tour saint Gobain à la Défense. Et puis à Issy-les-Moulineaux, nous avons travaillé sur le Bridge Project, le siège d’Orange ainsi que le siège de Capgemini.

Et vous êtes des spécialistes du vin…

JFC : En effet, nous soutenons les Grands Chais de France dans toutes les régions viticoles françaises. C'est le premier groupe français en termes de volumes de vinification et d'exportations de vin, qui est situé entre l'Alsace et la Lorraine. Au cours de la dernière période, nous avons recréé les conditions d'une cave souterraine, dans un entrepôt. C'est un projet qui sert à reproduire le vieillissement du vin. Mais nous avons également conçu des usines automatisées de stockage et de mise en bouteille du vin.

En ce moment, nous avons deux grandes opérations à Paris pour le groupe Stago, qui s'occupe de biologie et de pharmacie. Pour ce groupe, nous construisons des espaces logistiques réfrigérés.

Dans le commerce de détail, notre principal partenaire est Leroy Merlin. Nous avons installé Leroy Merlin dans deux sites urbains constitués d'anciens bâtiments qui n'étaient pas initialement conçus pour accueillir des magasins de bricolage. Il s'agit de Leroy Madeleine et Leroy Daumesnil, respectivement dans les 8ème et 12ème arrondissements de Paris. Leroy Madeleine était un garage, donc il était technologiquement compliqué de le transformer. Mais finalement, il est devenu l'un des principaux locaux commerciaux parisiens de Leroy Merlin.

L'évolution vers des bureaux plus petits en centre-ville va-t-elle se répandre davantage ?

FM : Je ne serais pas trop catégorique à ce sujet. C'est la tendance. Mais dans quelle proportion le phénomène se maintiendra-t-il à l'avenir ? Nous allons certainement assister à une contraction de l'espace tertiaire. Les gens préfèrent désormais investir dans des espaces de qualité, centraux, mais plus petits. Mais les grands sites en périphérie des villes ne vont guère disparaître.

Ce qui est certain, c'est qu'à l'avenir, il faudra avoir une bonne raison de venir au bureau, car le lieu de travail et la maison coïncideront. Pourquoi, si je Parisien, devrais-je prendre les transports en commun pour aller au bureau alors que je pourrais rester chez moi ? Le bureau doit devenir un lieu de socialisation, plutôt que de collaboration.

Cependant, le fait de se déplacer vers des bâtiments plus petits et le centre-ville peut avoir conséquences problématiques.
Existe-t-il une utilisation alternative pour les bâtiments moins efficaces énergétiquement ?

JFC : La conversion est la meilleure solution. Convertir les bureaux en logements pourrait aider à crise du logement dont tous les Français parlent, y compris notre classe politique.

En centre-ville, raser et reconstruire n'est pas toujours la meilleure stratégie, et ne se fait dorénavant que dans des conditions particulières. Il vaut mieux viser la restauration, la reconstruction ou l'optimisation de l'espace, notamment par le biais des technologies numériques.