Métropolisation : les villes moyennes reviennent sur le devant de la scène

Les experts

La généralisation du télétravail, conséquence de la pandémie, rebat les cartes de la mobilité. Avec un bureau désormais hors les murs jusqu’à plusieurs jours par semaine, les Français n’hésitent plus à s’éloigner des métropoles pour s’installer dans les villes moyennes. La demande résidentielle dans des communes situées à une heure de Paris a explosé ces 15 derniers mois, replaçant celles-ci au centre de l’échiquier immobilier. « La France s’est économiquement et politiquement construite autour de centra­lité macro-céphalique parisienne, déclinée avec des métropoles régionales, ce qui a largement dicté l’immobilier d’entreprise », explique Nicolas Cochard, responsable R&D du Groupe Kardham. Avec la crise sanitaire, la géographie du travail a changé et redéfini le rapport entre les grandes centralités et les périphéries. « Dans la mesure où l’ensemble du territoire devient le bureau, il faut s’interroger sur le besoin réel et la fonctionna­lité des bâtiments », ajoute-t-il. En Île-de-France, notamment, où l’immobilier tertiaire représente une charge financière conséquente, une réflexion sur l’utilisation des mètres carrés s’impose. « Les entreprises sont actuellement dans la recherche d’un point d’équilibre entre la dimension économique liée aux prix de l’immobilier, la qualité de vie des travailleurs du secteur tertiaire et la question du lien social que le télétravail risque de distendre », indique Frédéric Miquel, directeur général du Groupe Kardham. À cette triple problématique, il n’existe pas de réponse unique, mais des adaptations au cas par cas, en fonction de chaque organisation.

Évolution vers une pluricentralité

Après la métropolisation, vient l’heure de la pluricentralité où les villes moyennes endossent un rôle d’acteur économique proactif. Les récentes campagnes de marketing territorial affi­chées dans les stations du métro parisien en sont l’illustration. Reste que pour offrir des services comparables aux métropoles, les périphéries devront être parfaitement connectées aux bary­centres des régions. « L’éclatement des lieux de travail soulève la question de la performance des mobilités et de la qualité des interconnexions à l’échelle des territoires. Les gares, tout particu­lièrement, vont devenir des nœuds de croisement stratégiques », note Nicolas Cochard. L’adaptation de l’offre de transport desservant les petites villes est un élément déterminant du dynamisme de ces communes, aujourd’hui entre les mains des décideurs locaux. En outre, le nouveau nomadisme des salariés fait courir le risque de perdre le projet collectif des entreprises. « Dans une économie de la circulation de l’information et de l’in­telligence collective, l’ultra-mobilité tend à délayer la performance. Pour cette raison, nous préférons parler de pluricentralité plutôt que de déplacement de la centralité », ajoute Frédéric Miquel, convaincu que la majorité des grands sièges sociaux franciliens ne vont pas disparaître, mais qu’une nouvelle offre va s’ajouter à l’immobilier existant. « Un rééquilibrage relatif de l’implanta­tion de mètres carrés tertiaires va s’opérer », annonce-t-il.

Moins de mètres carrés, mais mieux

À l’intérieur des bâtiments, une nouvelle répartition des sur­faces est aussi attendue, mais peut-être pas aussi radicale que celle annoncée. « Les bureaux ne vont pas, demain, se transfor­mer en cafés Starbucks ! Certes, il y aura des zones favorisant le travail collaboratif, mais la vraie réflexion portera surtout sur la qualité fonctionnelle et technique des espaces de travail qui devra être supérieure à celle de la maison », assure Frédéric Miquel. À la quantité de mètres carrés, les investisseurs vont préférer la qualité et renforcer l’attractivité des actifs immobiliers pour séduire les nouveaux talents. « L’entreprise reste un espace poli­tique avec une hiérarchie et des jeux de pouvoir où les absents ont souvent tort. C’est l’une des valeurs de l’entreprise que les moins de 30 ans ont d’ailleurs tout à fait comprise, car ils se montrent moins désireux de télétravailler que leurs aînés. En revanche, ils sont très attentifs à la localisation de leur lieu de travail », observe Nicolas Cochard.

Arguments massifs de valorisation de l’actif immobilier, le bon emplacement et le bon usage des mètres carrés seront les critères de sélection premiers des futurs utilisateurs et un enjeu de recrutement. « Des entreprises commencent à cartographier les envies résidentielles des salariés pour construire leur stratégie d’im­plantation future », constate Frédéric Miquel. Si les métropoles vont continuer à capter l’essentiel de l’activité économique, une nouvelle dialectique va s’établir avec les villes moyennes, reposant sur une plus grande circulation des individus et une dilution progressive des lieux de travail. Cette redensifica­tion des territoires peu investis offre l’opportunité, pour des communes vidées de leurs services et de leurs commerces, de revitaliser leur tissu résidentiel et économique.

Date de parution : Septembre 2021