Mixité et réversibilité des bâtiments, une ambition pour la ville de demain

L'expert

Conjuguer création de valeur matérielle et immatérielle ?

La question est simple pour les propriétaires d’immeubles : la réversibilité et la mixité sont-elles profitables économiquement ? La valeur immatérielle que constituent la mixité et la réversibilité ne fait aucun doute mais un propriétaire cherche naturellement à ce que la valeur financière prévale. Comment concilier création de valeur matérielle et immatérielle ?

L’immeuble de bureaux comme pivot d’un nouveau modèle

La situation est actuellement celle d’une offre qui peine à rencontrer la demande.  Les immeubles de bureaux offrent trop de m2 par rapport aux besoins des entreprises. Pour autant, on parle ici d’un besoin de surfaces dédiées exclusivement à des bureaux.  Dans le même temps, les étudiants manquent cruellement de logements, de nombreuses écoles cherchent des locaux, des commerces souhaitent s’implanter dans des lieux dynamiques et des seniors cherchent des résidences adaptées. Ces quelques exemples de besoins massifs, appelés à durer, permettent d’entrevoir la pertinence d’une réflexion sur la mixité et la réversibilité.

Réhabiliter l’immeuble de bureaux consiste alors à lui offrir différents usages simultanés et/ou consécutifs. Un projet projet de réhabilitation d’un immeuble de bureaux vers d’autres usages est toujours techniquement envisageable mais dans la plupart des cas, c’est l’intérêt économique qui reste pour le moins hasardeux, voire inenvisageable. Mais la création de valeur économique peut passer par la création de valeurs d’usage, autrement dit de la capacité d’un immeuble à répondre aux besoins du territoire dans lequel il s’inscrit. Dans le cas d’une valorisation de l’immeuble par différents usages, la fonction ‘‘bureaux’’, qui n’a pas vocation à disparaitre, peut être complétée par d’autres fonctions qui viendront constituer une offre variée. De nombreux acteurs retrouveront dans ce paradigme multi usages l’ambition ‘‘d’ouvrir l’immeuble sur la ville’’, qui, sans mixité, est bien difficile à satisfaire.

Les propriétaires comme acteurs de la fabrique urbaine

La mixité n’apparait pas seulement comme un cadre théorique qui satisferait une ambition sociétale car elle est aussi une piste importante de valorisation financière d’un actif dont l’offre rencontre une demande. La ville est un objet vivant, évolutif. L’immobilier est une affaire de temps long. Par conséquent, penser la mixité et la réversibilité est un renversement de la manière de penser la fabrique urbaine dans le sens où l’immeuble s’adapte dans un temps court à l’évolution de son contexte urbain. L’immobilier de demain ne pourra plus être figé dans un temps long tant les usages et besoins évoluent dans des temporalités réduites. Penser l’immobilier par la mixité et la réversibilité consiste à mettre en place les conditions d’une réaction plus rapide, voire idéalement d’une anticipation. Les propriétaires jouent alors un rôle central dans la fabrique urbaine puisqu’ils permettent à leur immeuble d’être en cohérence avec le territoire dans lequel il s’inscrit. 

Un exemple actuel de mise en œuvre  

En banlieue ouest de Paris, à quelques pas du Mont-Valérien, dans un ensemble immobilier desservi par un tramway qui relie la Défense rapidement, un propriétaire anciennement occupant a pris la décision de quitter un immeuble et de le vendre ou le valoriser. Ces 15 000 m2 de bureaux semblent difficiles à valoriser à court et long terme, compte-tenu de la faiblesse de la demande en périphérie. La question est donc de savoir à quelles conditions cet immeuble peut être valorisé dans un contexte de redéfinition de l’offre. Avec une réflexion autour de la croissance des besoins dans le secteur de l’enseignement supérieur et du logement étudiant, les pistes de valorisation débouchent sur l’opportunité pour le propriétaire de faire converger valeur matérielle et valeur d’usage au service d’une demande forte et d’une production urbaine pertinente. Ce projet mobilise des acteurs variés, experts bâtimentaires, consultants en valorisation des actifs ou experts de l’éducation par exemple. Cet exemple met en évidence le fait que mixité et réversibilité correspondent bien à une demande des propriétaires et investisseurs, qu’il est possible de les envisager comme sources de valorisation et enfin qu’elles contribuent à mettre en évidence une nécessaire vision à long terme, ce qui revient finalement à penser l’essence même de l’immobilier.

Date de parution : Octobre 2024