Changer d'échelle pour relever le défi d'un immobilier plus vertueux

Par Roman Coste, Directeur Général Kardham et Pascal Zératès, Directeur Général Kardham Digital paru sur le site de Business Immo.

Élargir le champ de vision et d'action

Agir sur la conception, la fabrication et les usages. Sur les procédés, les matériaux et les techniques. Sur la conduite du changement, les réglementations et les incitations. Tout a été (presque) dit sur comment faire avancer la filière sur le chemin de sa décarbonation. Et d'ailleurs, si de nombreux progrès restent encore à faire, bon an mal an, on se doit de saluer les initiatives entreprises et autres retours d'expérience acquis jusqu'ici. Et pourtant, à l'image de l'arbre qui cacherait la forêt, agir de manière unilatérale et individualisée sur un bâtiment seul serait définitivement mal comprendre l'immensité de la tâche qui nous attend. Car les prochaines avancées viendront de notre aptitude à changer d'échelle.

Ce changement est d'abord celui du portefeuille immobilier, c'est-à-dire lorsque plusieurs immeubles sont détenus par un seul et même propriétaire, en sachant que ce dernier gère lui-même par ailleurs différents preneurs. C'est aussi celui de la smart city , soit le quartier ou la ville avec, ici, le territoire comme dénominateur commun. Un territoire qui parle aussi à de multiples parties prenantes tierces : voisins, professionnels, particuliers, industries, bureaux, équipements publics, etc. Dans ces deux cas de changement d'échelle, le patrimoine ou le quartier, l'objectif est désormais le même : savoir travailler collectivement pour faire converger les préoccupations de différents tiers qui, bien qu'ils aient « un intérêt commun » de réduire l'impact de leurs activités immobilières sur l'environnement, peuvent être à l'opposé les uns des autres d'un contrat, d'un bail, ou encore d'un mur.

Le digital, levier de convergence

Face à ce défi, le digital pourra s'avérer pertinent dans son rôle de facilitateur, car en mutualisant les efforts et les ressources, il permettra d'embarquer et de réconcilier différents tiers et intérêts. À titre d'exemple, le smart building qui permet d'adresser les sujets de l'amélioration de la qualité de vie au travail, celui du pilotage énergétique des bâtiments en fonction des usages, ou encore celui d'un meilleur parcours utilisateur. Il est aujourd'hui possible de mettre en place des plates-formes de convergence pour que différents systèmes d'information se parlent entre eux et interagissent avec leur environnement et donc avec d'autres systèmes d'information, d'autres écosystèmes environnants aux bâtiments pour lesquels ils ont été conçus. Ainsi il en va par exemple de la gestion de ressources partagées comme les parkings d'entreprise : un siège social d'une organisation qui se verrait limité en raison d'un PLU contraint peut aujourd'hui créer une communauté d'intérêts de voisinage pour profiter de places de parkings complémentaires dans un immeuble adjacent, que ce dernier appartienne à une autre entreprise privée, une collectivité ou encore à une copropriété d'habitation. Un partage de charge qui est également valable dans les services de conciergerie digitale en matière de qualité de vie au travail, lesquels peuvent s'étende aux services environnants, ou encore aux services d'autoconsommation partagée qui participent à la production et à la gestion d'énergie sur l'ensemble d'un quartier.

À nouveau, la mutualisation des ressources, rendue possible par l'interopérabilité des différents systèmes d'information, apparaît comme au cœur de toute performance servicielle, écologique et économique. Cette même vision d'ensemble se vérifie aussi chez les grandes entreprises qui peuvent occuper plusieurs sites ou encore chez les investisseurs au niveau de l'ensemble d'un patrimoine immobilier qu'ils exploitent. Gérer la maintenance sur un ensemble de bâtiments, fournir le meilleur service aux occupants, collaborateurs et utilisateurs où qu'ils se trouvent sur un territoire, gérer les flux et les parcours sur un ensemble de lieux, anticiper pour améliorer de manière proactive la qualité de vie globale à l'échelle d'un portefeuille immobilier, etc. Aujourd'hui, le digital permet d'adresser toutes ces considérations : en proposant une architecture qui embarque, au fur à mesure de sa construction et de son évolution, de nouvelles parties prenantes contributives au projet, et en pilotant de la donnée de manière à extrapoler des services additionnels qui viennent s'intégrer au fur et à mesure de l'évolution des différents besoins, projets et intérêts.

On mesure à quel point le digital peut aider dans ce nécessaire changement d'échelle. Pour y parvenir efficacement, il devra toutefois être pris dans sa dimension servicielle et non technique ou technologique, et surtout être déployé dans un environnement souverain et sécurisé. C'est à ces seules conditions que l'on pourra faire converger divers intérêts, forcément évolutifs. Les bâtiments ont besoin d'agilité, parce que tout change : les preneurs, les organisations, les collaborateurs, les métiers, les modes de travail, etc. La technologie est et ne restera qu'un moyen au service d'un dessein plus ambitieux, celui désormais du « smart building as a service ».