Wohnmigration und die Covid-19-Krise: Auf dem Weg zu einer Stadtflucht in Frankreich?

Der Experte

Die Toluna-Umfrage für Meilleurs Agents^[1] vom Juli 2021^[2] zeigt in der Tat, dass von den Personen, die seit Juli 2020 ihren Hauptwohnsitz gewechselt haben oder dies vor Januar 2022 planten, die Hälfte ihre Suchkriterien geändert hat, um einen Garten zu haben (39 %), näher an der Natur zu sein (34 %) oder in einer kleineren Stadt zu leben (19 %).

Nichtsdestotrotz sind diese Wünsche nicht neu. D'Alessandro et al. (2021) erklären, dass das durchschnittliche jährliche Bevölkerungswachstum zwischen 2007 und 2017 in ländlichen Gebieten 0,66 % betrug, in städtischen Gebieten jedoch nur 0,38 %. In ähnlicher Weise ergab 2019 eine IFOP^[3], dass 57 % der Menschen, die in städtischen Gebieten leben, diese verlassen möchten. Drei Haupthindernisse hielten sie davon ab, den großen Sprung zu wagen, insbesondere der Mangel an Dienstleistungen (für 60 %), die fehlende Verkehrsinfrastruktur (für 53 %) und der schwierige Zugang zu Arbeitsplätzen (für 46 %).

Das letztgenannte Hindernis könnte jedoch für den Teil der Bevölkerung, der telearbeiten kann, beseitigt werden. Tatsächlich hat sich diese Praxis im Zuge der Krise beschleunigt. In der Toluna-Umfrage3 berichtet Meilleurs Agents, dass etwa 50 % der Arbeitnehmer nach der Pandemie eine Fortsetzung der Telearbeit in Erwägung ziehen. Allerdings wollen 60 % nicht mehr als zwei Tage pro Woche und nur 19 % ganztägig in der Ferne arbeiten.

Um herauszufinden, ob wir es in Frankreich mit einer Stadtflucht zu tun haben, ist es notwendig, Mobilitätsströme nachzuvollziehen. Detaillierte und repräsentative INSEE-Daten, die es ermöglichen würden zu analysieren, ob sich die Determinanten der Wohnmobilität seit der Covid-19-Krise verändert haben, sind jedoch noch nicht verfügbar^[4]. Somit liegt die Originalität unserer Studie zum Teil in den verwendeten Daten, um die Mobilitätsabsichten während der verschiedenen Phasen der Epidemie in Quasi-Echtzeit zu erfassen. Unsere Arbeit ist Teil des Forschungsprogramms "Stadtflucht? Petits flux, grands effets", das von PUCA/POPSU^[5] durchgeführt wurde und in dessen Verlauf unser Team auch die tatsächliche Mobilität anhand von Postweiterleitungsverträgen bei La Poste analysiert hatte.

Um die Veränderung der Wohnmobilitätsabsichten der Franzosen durch die Krise zu analysieren, haben wir Daten mobilisiert, die das Verhalten der Nutzer der Plattform Meilleurs Agents beschreiben. Diese ist insbesondere für ihr Online-Tool zur Immobilienbewertung bekannt und zieht damit monatlich 2,4 Millionen eindeutige Besucher an. In der akademischen Literatur ist die Verwendung solcher hochfrequenten Daten neu und vielversprechend, da sie es ermöglicht, das Verhalten der Nutzer zu beobachten, indem sie jede Phase ihres Immobilienkaufprojekts verfolgen.

Das Schätzungstool von Meilleurs Agents besteht aus einem Online-Formular, in dem der Nutzer die Eigenschaften der Immobilie, einschließlich der Adresse, angibt, um eine Schätzung des Preises zu erhalten. Wir fragen ihn auch, ob er die Immobilie schätzt, weil er sie besitzt, wenn ja, in welcher Eigenschaft (ist es sein Hauptwohnsitz?), oder weil es eine Immobilie ist, die er kaufen möchte. Es ist zu beachten, dass der Nutzer eingeloggt sein muss, um das Ergebnis zu erhalten. Dies ermöglicht uns, dank einer anonymisierten Kennung, seine Aktivitäten auf der Plattform zu verfolgen.

Indem wir also unter allen Schätzungen, die zwischen dem 1. Januar 2019 und dem 20. September 2021 als Käufer gemacht wurden, diejenigen Nutzer beibehalten haben, die uns über eine vorherige Online-Schätzung mitgeteilt haben, dass sie Eigentümer eines Hauptwohnsitzes sind, konnten wir über 100.000 Ströme von Mobilitätsabsichten für mehr als 80.000 verschiedene Nutzer rekonstruieren.

Durch eine ökonometrische Analyse dieser Daten erhalten wir zwei Hauptergebnisse. Erstens: Unter unseren Nutzern, die aus einem städtischen Gebiet suchen, ist die Wahrscheinlichkeit, außerhalb des Einzugsgebiets ihrer Wohnstadt zu suchen, seit der Krise um 13% gestiegen. Bei ländlichen Bewohnern stieg diese Wahrscheinlichkeit um 10,8%. Unser zweites Ergebnis bezieht sich auf die Wahrscheinlichkeit, von einem städtischen Gebiet aus in einem ländlichen Gebiet zu suchen, die seit der Krise um 7,7% gestiegen ist. Für Landbewohner gibt es hingegen keinen signifikanten Anstieg. Wenn man die beiden Dimensionen kreuzt, sieht man, dass die Wahrscheinlichkeit, in einem ländlichen Gebiet in einem anderen Einzugsgebiet zu suchen, anstatt in einem städtischen Gebiet im Einzugsgebiet des eigenen Wohnorts, seit der Krise höher ist (+13,9 % für städtische Einwohner und +18,7 % für ländliche Einwohner). Somit suchen unsere städtischen Nutzer seit der Krise signifikant weiter weg und mehr in ländlichen Gebieten.

Außerdem scheint der Markt für Wohnimmobilien von der Krise nicht unberührt geblieben zu sein. Bei Meilleurs Agents stellen wir eine Umkehrung der Preistrends fest. Vor der Krise betrafen die Preissteigerungen in Frankreich vor allem Paris und die zehn größten französischen Städte (bzw. +21 % und +22 % zwischen März 2017 und März 2020), während die Preise in ländlichen Gebieten weniger stark anstiegen (+4,6 %). Im Gegensatz dazu stiegen die Preise zwischen März 2020 und Februar 2023 in ländlichen Gebieten um 21,5%, fielen in Paris um 2,5% und stiegen in den 10 größten französischen Städten nur um 17,4% (wobei der Durchschnitt von Marseille mit einem Anstieg von +33% angeführt wird).

Diese Veränderungen bereits heute zu verstehen, stellt eine große Herausforderung für die öffentliche Politik dar, insbesondere für Gebiete, die attraktiv geworden sind und den künftigen Infrastrukturbedarf antizipieren müssen. Die Herausforderungen zeigen sich auch in Bezug auf private Entscheidungen, sei es für institutionelle Investoren oder für Haushalte, die ein Vermögen aufbauen.

 

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Erscheinungsdatum : April 2023