Urbane Mischung ist ein grundlegendes Instrument für eine erfolgreiche Stadt

Die Experten

Die Städte, die sich lange Zeit an der funktionalistischen Planung der Charta von Athen orientiert haben, die die vier großen Funktionen des städtischen Umfelds (Arbeiten, Verkehr, Erholung und Wohnen) festlegt, erfinden sich neu, um der Krise sowie den gesellschaftlichen und ökologischen Herausforderungen zu begegnen. "Die Sorgen um Mobilität und nachhaltige Entwicklung machen eine funktionale und urbane Mischung unerlässlich. Sie hat das Potenzial, die Krankheiten unserer Städte zu heilen, die dazu neigen, sich zu schnell und nicht optimal zu entwickeln", versichert Chantal Aïra-Crouan, Partnerarchitektin und Leiterin des Bereichs Architektur Paris Île-de-France bei Kardham. Die urbane Mischung bietet insbesondere eine Antwort auf die Problematik der Dichte innerhalb der Städte, die im heutigen Gesundheitsbereich zu einem kritischen Punkt geworden ist. "Unsere Städte sind ein Spiegelbild unserer Bedürfnisse, und diese haben sich grundlegend verändert, sowohl durch den Fortschritt in der digitalen Technologie als auch durch die Gesundheitskrise, die uns gezeigt hat, dass diese Technologien ein anderes Funktionieren der Städte ermöglichen, als wir es bislang kannten", erklärt Roman Coste, geschäftsführender Gesellschafter der Gruppe. Das Zusammenspiel dieser beiden Faktoren stellt für ihn die heilige Regel der Einheit von Zeit, Handlung und Ort der Gebäude in Frage. Vorbei ist es mit der einmaligen Nutzung für eine bestimmte Zeit und eine bestimmte Funktion, das Gebäude von morgen wird im Plural und über einen längeren Zeitraum hinweg genutzt.

Die "Sektorisierung" der Gebiete überwinden.

Die Entwicklung der Telearbeit hat die Immobilienbranche von der Sektorisierung befreit, die in einigen Geschäftsvierteln der Hauptstadt oder der großen Metropolen herrschte. Tagsüber herrschte dort ein reges Treiben, doch nachts verwandelten sie sich in eine tote Stadt. Der Trend zur Fernarbeit wird sich fortsetzen und die Karten für die Organisation von Städten neu mischen. Dasselbe gilt für Bürogebäude, die bereits unterausgelastet sind und deren Belegung in den kommenden Jahren noch weiter sinken dürfte - je nach Bedarf der Unternehmen um 15 bis 40 Prozent. "Diese frei werdenden oder neu zu errichtenden Immobilien müssen mithilfe einer neuen Roadmap und Initiativen, die auf Wiederverwendung, gemeinsame Nutzung von Ressourcen und Optimierung der Flächen abzielen, überdacht werden", sagt Roman Coste. Angesichts des regulatorischen Drucks werden die Akteure der Immobilienbranche mit weniger mehr erreichen müssen. Die urbane Mischung ist eine Antwort auf diese Zwänge, indem sie eine Hybridisierung von Funktionen und Nutzungen auf der Ebene des Gebäudes, aber auch der Stadt und der Gebiete ermöglicht. "Diese pluralistischen Kombinationen lösen die Gebiete aus einer gewissen Sektorisierung heraus, indem sie ihnen nicht mehr nur eine einzige Bestimmung - Wohnen, Dienstleistung oder Industrie - zuweisen, sondern eine feinere und heterogenere Mischung von Funktionen anbieten", fügt der Direktor hinzu. Insbesondere die Entstehung von dritten Orten wird zu einer diffuseren Verteilung der Ströme führen und mit der Logik der Konzentration der Bevölkerung an einem einzigen Arbeitsplatz brechen. "Die urbane Mischung lässt sich in zwei Richtungen beschreiben: horizontal, mit einer Ausdehnung des öffentlichen Raums in den privaten Raum, und vertikal, innerhalb der Gebäude selbst, wo die großen Dienstleistungsunternehmen über eine effizientere Nutzung der Quadratmeter nachdenken, die mit den Wünschen der Nutzer übereinstimmt", erläutert Chantal Aïra Crouan.

Wirtschaftliche Realität und soziale Mischung

Auf territorialer Ebene umfasst die urbane Mischung auch Fragen der Mobilität. Die neuen städtischen Zentren fördern in der Tat die sanfte Mobilität und beruhen auf der Schaffung eines Lebenskerns in menschlicher Größe. Diese urbane Revolution muss jedoch antizipiert werden: "Wir müssen heute an den Stadtplanungsdokumenten arbeiten und die lokalen Stadtplanungspläne (PLU) der Gemeinden ändern, um die Vielfalt der städtischen Funktionen und die soziale Mischung in den Städten zu fördern und zu verankern", sagt Chantal Aïra Crouan, die finanzielle, steuerliche oder bodenbezogene Anreizmechanismen empfiehlt, um die Einführung von Aktivitäten zu fördern, die heute noch nicht existieren. Positiv ist zu vermerken, dass Investoren zunehmend die Nutzung antizipieren und diese neue Situation in ihre Finanzstrategie einbeziehen. "Die Gesundheitskrise hat der Immobilienbranche außergewöhnliche Möglichkeiten für Veränderungen eröffnet. Die Bewertung von Vermögenswerten wird anhand neuer Parameter berechnet, die die Investoren berücksichtigen, um ihre Operationen zu verstetigen und ihre Risiken zu verwässern", stellt Roman Coste fest. Er stellt fest, dass sich die Pyramide umgekehrt hat, indem der Nutzer in den Mittelpunkt der Überlegungen der Immobilienentwickler gerückt ist. "Bisher waren die Stadt und das Gebäude dazu da, eine oder mehrere Aufgaben zu erfüllen. Jetzt will der Nutzer eine einzigartige Erfahrung machen, die er weder zu Hause noch an einem dritten Ort findet", fährt er fort und ist überzeugt, dass die Immobilienbranche über alle notwendigen Werkzeuge verfügt (z. B. hat Kardham eine digitale Tochtergesellschaft, das erste digitale Dienstleistungsunternehmen (NSE) der Branche), um die Herausforderung der urbanen Mischung erfolgreich zu meistern.

Erscheinungsdatum : Juni 2021